Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Das Mietrecht unterteilt sich in die beiden Bereiche des Wohnraummietrechts und des Gewerberaummietrechts. Für alle Fragen aus den Bereichen Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht steht Ihnen Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Jüngst gerne zur Verfügung.

• Mietvertrag
• Mietsicherheit
• Mieterhöhung
• Mietminderung
• Mietzins
• Kündigung
• Gewerberaummietrecht
• Wohnungseigentumsrecht

Mietvertrag

Der Mietvertrag ist eine gegenseitige Vereinbarung zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. In der Praxis beziehen sich die häufigsten Probleme bzgl. Mietverträgen auf in ihnen enthaltene Formularklauseln. Durch Gesetzesänderungen und Veränderungen der Rechtsprechung sind einige früher übliche Klauseln aus den Mietverträgen unwirksam geworden. Die wichtigsten Klauseln in Mietverträgen sind Folgende:

• Klauseln zu Kündigungsfristen (z.B. Kündigungsausschluss)
• Klauseln zur Tierhaltung in Mietwohnungen
• Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
• Klauseln zur Verpflichtung des Mieters eine Endrenovierung durchzuführen
• Klauseln über Zurückbehaltungsrechte und die Möglichkeit der Aufrechnung des Vermieters
• Klauseln bzgl. der Betriebskosten
• Klauseln über die Stellung der Kaution (Höhe und Fälligkeit)
• Klauseln zur Untervermietung (z.B. Verbot der Untervermietung)

Rechtsanwalt Alexander Jüngst überprüft nicht nur die Wirksamkeit von bestehenden Mietverträgen sondern berät Sie auch bei dem Entwurf eines neuen Mietvertrages bzw. fertigt einen solchen für Sie an.

Mietsicherheit

Die Mietvertragsparteien können im Wohnraummietvertrag wirksam vereinbaren, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit (Mietkaution), zu leisten hat. Die Mietsicherheit (Kaution) dient der Absicherung des Vermieters. Der Vermieter kann die Mietsicherheit (Kaution) für sämtliche aus dem Mietverhältnis herrührende Forderungen gegen den Mieter heranziehen. Die Mietsicherheit beträgt höchstens drei Netto-Monatsmieten (ohne Nebenkosten). Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsicherheit getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Die gesetzlichen Regelungen zur Mietsicherheit ergeben sich aus § 551 BGB.

Mieterhöhung

Der Mietzins ist für preisfreien Wohnraum (Regelfall) grundsätzlich in der im Mietvertrag zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Höhe zu entrichten. Wohnraummietverhältnisse dürfen (anders als bei Gewerberaummietverhältnissen) vom Vermieter nicht ohne Grund gekündigt werden. Aus diesem Grund wurden durch den Gesetzgeber Möglichkeiten für den Vermieter geschaffen, mit Mieterhöhungen auf wirtschaftliche Veränderungen reagieren zu können und damit (in einem gesetzlich geregelten Rahmen) einseitig den Inhalt des Mietvertrages zu verändern. Mieterhöhungen sind grundsätzlich nur in den gesetzlich ausdrücklich geregelten Fällen möglich (§§ 557-559 BGB).

1. Staffelmiete

Die Mietvertragsparteien können nach § 557a BGB den Mietzins für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbaren (Staffelmiete). In dieser schriftlichen Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Der Mietzins muss dann jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB (Modernisierung, Anrechnung von Drittmitteln, Geltendmachung der Erhöhung bei Modernisierung) ausgeschlossen.

2. Indexmiete

Die Vertragsparteien können gemäß § 557b BGB schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Während der Geltung(sdauer) einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 (Modernisierung) bis 560 (Betriebskistenerhöhung) BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 BGB (Modernisierung) kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 BGB (Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete) ist ausgeschlossen.

3. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Nach § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Der Mietzins wird dann auf das ortsübliche Maß erhöht/ angepasst. Als Richtwerte werden der Mietzins von Vergleichswohnungen (Größe, Ausstattung, Lage, usw.) oder aber der örtliche Mietspiegel herangezogen. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel (z.B. Berlin, Hamburg) ist dieser bei der Begründung der Mieterhöhung zwingend anzugeben. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unterliegt dabei strengen Voraussetzungen. Die Mieterhöhung darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent von der vorherigen Miete nach oben abweichen (Kappungsgrenze, § 558 III BGB).
Der Vermieter hat gegen den Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung zu der Mieterhöhung. Dem Mieter steht alternativ aber auch ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.

4. Mieterhöhung bei Modernisierung

Eine weitere Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen (Mieterhöhung), stellt die Modernisierung dar. Die Modernisierung muss dabei streng von Instandhaltungs– und Instandsetzungsmaßnahmen abgegrenzt werden.

a. Instandhaltungsmaßnahmen
b. Instandsetzungsmaßnahmen
c. Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter kann nach § 559 BGB bei Modernisierungsmaßnahmen, die er in dem Mietobjekt durchgeführt hat, die Kosten, die er für diese Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet hat, auf den Mieter umlegen. Dabei darf der Vermieter 11% der auf die Wohnung entfallenen umlagefähigen Kosten der Modernisierungsmaßnahme auf die jährliche Miete verrechnen. Diese Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen ist nicht zustimmungsbedürftig. Die formell ordnungsgemäße (Textform) Erklärung des Vermieters führt zu einer Änderung des Mietzinses. Die Mietzinserhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahme wird dann mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung über die Mietzinserhöhung geschuldet.

5. Veränderung von Betriebskosten

Die Veränderung (Erhöhung) der Betriebskosten ist von einer Mieterhöhung zu unterscheiden. Die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten (z.B. Betriebskosten und Heizkosten) bei einer Nettokaltmiete stellt keine Mieterhöhung dar. Aufgrund der engen Verbindung und dem praktischen Verständnis soll die Veränderung (Erhöhung) der Betriebskosten aber an dieser Stelle kurz erläutert werden. Die Erhöhung der Betriebskosten wird vom Vermieter meistens im Anschluss an die jährliche Abrechnung der Nebenkosten durchgeführt, wenn die Vorauszahlungen des Mieters nicht zur Deckung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten ausgereicht haben.

Mietminderung

Der Mieter hat vom Gesetzgeber ein Recht auf Mietminderung. Voraussetzung für eine Mietminderung ist das vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels. In der Praxis kommt der Mietminderung wegen eines Sachmangels an dem Mietobjekt weitaus höhere Bedeutung zu. Ein solcher Sachmangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden und die technischen Anlagen des Mietobjekts müssen funktionieren.

Die Beeinträchtigung der Mietsache durch den Mangel muss allerdings von einer gewissen Erheblichkeit und Nachhaltigkeit sein. Nicht jede Kleinigkeit stellt einen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt.

Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Treten Mängel auf, sind diese grundsätzlich durch den Vermieter zu beseitigen. Für den Zeitraum, in dem der Mangel an der Mietsache gegenwärtig ist, kann der Mieter eine Mietminderung durchführen. Die Höhe der Mietminderung richtet sich dabei nach dem Mangel. Diesbezüglich berät Sie Herr Rechtsanwalt Alexander Jüngst gerne.

Mietzins

Das im Mietvertrag vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung wird Mietzins (umgangssprachlich Miete) genannt. Der Mietzins ist pünktlich vom Mieter an den Vermieter zu entrichten. Es wird zwischen Brutto- und Nettomiete unterschieden. Die Nettomiete bezeichnet den Kaltmietzins ohne die Betriebs- und Heizkosten. Diese sind dagegen in dem Bruttomietzins bereits inklusive.

Kündigung

Die Kündigung des Mieters ist einfach. Er hat sich nur an die gesetzlichen Fristen zu halten. Dem Vermieter wird es nicht so leicht gemacht, eine Kündigung auszusprechen. Das dient einerseits dem Schutz des Mieters, andererseits soll damit eine Willkür ausgeschlossen werden. Ohne einen Kündigungsgrund zu nennen, kann der Vermieter einen Mietvertrag nicht beenden und den Mieter vor die Tür setzen. Zudem gelten hier – je nach Dauer des Mietverhältnisses – längere Fristen. Hinsichtlich der einzelnen Kündigungsgründe sowie der Spezialfälle (Eigenbedarfskündigung, Verwertungskündigung, erleichterte Kündigung des Vermieters) berät Sie Herr Rechtsanwalt Alexander Jüngst gerne.

Handelt es sich dagegen nur um einen befristeten Mietvertrag, so läuft dieser ohne Kündigung von einer der beiden Seiten schlichtweg aus.

Gewerberaummietrecht (Geschäftsraummiete)

Im Rahmen des Gewerberaummietrechts ist der Beratungsbedarf sowohl des Mieters als auch des Vermieters auf Grund der wenigen gesetzlichen Regelungen (BGB) immens hoch. Allerdings bestimmt das Gesetz, dass einige Vorschriften aus der Wohnraummiete entsprechende Anwendung auf die Geschäftsraummiete finden. Aufgrund der wenigen gesetzlichen Regelungen für das Gewerberaummietrecht steht den Parteien bei der Vertragsgestaltung eine enorme Vertragsfreiheit zu. Ziel für beide Parteien eines Geschäftsraummietvertrages sollte das Erreichen eines langfristigen Bestandsschutzes des Geschäftsraummietvertrages sein.

Die wichtigsten Aspekte in der Beratung aus dem Schwerpunktbereich des Gewerberaummietrechts für unsere Mandanten stellen sich dabei in den folgenden Bereichen, in denen Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Jüngst auch Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite steht:

• Gestaltung von Gewerberaummiet- und -pachtverträgen
• Form von Gewerberaummietverträgen
• Bestimmtheit des Mietgegenstandes und des Vertragszwecks
• Mietdauer/Mietzeit
• Mietzins und Erhöhungsmöglichkeiten (wirtschaftliche Grundlage)
• Konkurrenzschutz
• Überprüfung von Vertragsklauseln auf deren Wirksamkeit anhand aktueller BGH- Rechtsprechung
• Instandhaltung/Instandsetzung
• Gewährleistungsausschluss
• Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses
• Mietsicherheit (Kaution)
• Entwicklung und Verhandeln von Kaufverträgen

Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht ist zwar eng mit dem Mietrecht verwandt, aus juristischer Sicht jedoch ein eigener und unabhängiger Rechtsbereich. Die Gesetze, Verordnungen und Bestimmungen über das Wohnungseigentumsrecht sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeführt. Das Wohnungseigentumsgesetz stellt insbesondere Regeln für die Begründung von Wohnungseigentum, die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander (Gemeinschaftsrecht oder Gemeinschaftsordnung) und die Verwaltung des Wohnungseigentums auf.

Das Wohnungseigentumsrecht bzw. das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Eigentumsverhältnisse zwischen zwei oder mehreren Eigentümern an Gebäuden und Grundstücken, z.B. in Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen. Die im Wohnungseigentumsgesetz enthaltenen Regelungen beziehen sich auch auf nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume oder Flächen auf dem Grundstück. Darunter fallen z.B. Keller, Speicher und Gärten.

Ferner gibt das Wohnungseigentumsrecht auch Antworten auf Fragen bezüglich der Verwaltung eines gemeinschaftlich genutzten Wohneigentums. Diesbezüglich spielt in der Praxis insbesondere die korrekte Verteilung von Verwaltungs- und Betriebskosten eine entscheidende Rolle.

Darüber hinaus gibt es im Wohnungseigentumsgesetz (Wohnungseigentumsrecht) weitere Bestimmungen und Verordnungen, welche die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regeln. In diesen Regelungen sind sehr große Ähnlichkeiten mit dem Mietrecht zu erkennen, so dass die o.g. enge Verwandtschaft deutlich wird. Das Wohnungseigentumsrecht sieht die regelmäßige Zusammenkunft einer Eigentümerversammlung vor. Auf dieser Eigentümerversammlung können grundlegende Fragen geklärt werden. Bei diesen Eigentümerversammlungen muss sich die Stimmenanzahl jedes Wohnungseigentümers an den Anteilen seines Eigentums am Gesamteigentum orientieren.

Die Wohnungseigentümer bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: Eigentümergemeinschaft). Ihr Verwaltungsorgan, welches Beschlüsse für das Gesamteigentum und die Verwaltung trifft, ist die Wohnungseigentümerversammlung (Eigentümerversammlung). Die Eigentümerversammlung kann durch Beschluss auch einen Verwalter bestimmen. Der Verwalter führt dann neben den laufenden Angelegenheiten (z.B. Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung) auch die Jahresabschlussrechnung und wirtschaftliche Kalkulationen durch. Die Erstellung eines Wirtschaftsplans gehört auch zu den Aufgaben eines Verwalters. Des Weiteren ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse, die von den Wohnungseigentümern auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden, durchlaufend zu nummerieren und zu sammeln. Darüber hinaus muss der Verwalter von jeder Eigentümerversammlung (ordentliche und außerordentliche) ein Protokoll (Versammlungsprotokoll) erstellen. Diese Versammlungsprotokolle werden von dem Verwaltungsbeirat, der sich aus drei von der Eigentümerversammlung gewählten Wohnungseigentümern zusammensetzt, unterzeichnet. Der Verwaltungsbeirat übernimmt die Prüfung von Abrechnungen und fungiert als Vermittler zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter.

Diese besonderen Rechtsbeziehungen begründen zahlreiche Sondervorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes.

Der Begriff Wohnungseigentum bezeichnet das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Haus. Das Sondereigentum steht nur dem Sondereigentümer (Eigentümer) selbst zu und ist somit auf seine Wohn- bzw. Geschäftsräume (sein Sondereigentum) beschränkt.

Von Teileigentum ist dagegen die Rede, wenn es sich um Flächen, die nicht für Wohnzwecke genutzt werden, handelt.

Die übrigen Einrichtungen des Hauses, die kein Sondereigentum darstellen (und die dem allgemeinen Gebrauch dienen), wie z.B. Dach, Fundament, Treppenhaus, Fassade (auch Außenfenster und Türen) stehen im Miteigentum der Hauseigentümer. Dieses Miteigentum wird in Abgrenzung zum Sondereigentum dann Gemeinschaftseigentum genannt.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Jüngst berät Sie kompetent in allen Fragen aus dem Bereich des Wohnungseigentumsrechts.